为给女儿买房，夫妻俩借用了保安的名字！接下来发生的事太气愤了

双方同时将对方告上了公堂，法院会怎么判决这起纠纷呢？

资料图  宋溪 制图

夫妇借用小区保安名字给女儿买房

2015年期间，陈某与欧某夫妻俩打算为女儿小欧购买一套住房，夫妻两人在自己居住的小区看中了一套房产，但女儿小欧当时未满18周岁，暂不具备广州市的住宅购买资格。在别人建议下，两人想到了可借用他人名字来买房。

在物色人选过程中，夫妇两人想到了吴某，吴某是小区的保安队长，因吴某曾为陈某处理过车位事宜，双方熟悉并互相取得了信任。因此陈某与欧某夫妻俩和吴某口头约定： 陈某、欧某出资购买涉案房屋，由吴某代持有，暂登记在吴某名下 ，待小欧成年后，陈某、欧某、小欧可随时要求吴某将涉案房屋过户至小欧名下。

双方达成上述口头约定后，由吴某与开发商签署购房合同，陈某与欧某向开发商付清购房款及税费，并一直居住在所购房屋，房屋装修及水电等各种费用均由陈某与欧某支付。

如今，女儿小欧已经具备购房资格，陈某与欧某夫妻俩为此想把房子过户到女儿名下，不料，保安吴某却拒绝配合办理过户手续。多次沟通无果，陈某与欧某夫妻俩以及小欧只好将其告上法院，请求法院判令吴某协助将所购房屋过户至小欧名下。

保安起诉声称他才是房屋主人

然而，同一时间，吴某也将陈某告上了法院。

据吴某控诉，他于2015年向开发商购买涉案房屋，当时因自己被调往江苏工作，为此无法亲自办理相关手续，为此委托了朋友陈某在购房过程中办理各项手续，而且当时出具了委托书给陈某。

吴某声称，因陈某为他支付了全额购房款，所以他基于委托关系对陈某产生了全额购房款的欠款，并立下借据一张，但借据已经交给陈某，他没有留底原件。因欠陈某钱，他只好将涉案房屋的购房合同、发票、产权证等交给陈某作质押。

至于欠款，吴某称，借钱时双方没有约定具体利息，陈某提出要使用房屋，因他已到江苏工作，因此也同意将涉案房屋交给陈某使用，双方口头约定使用至2018年6月30日。

吴某指出，涉案房产应归其所有，他愿意将陈某出借的款项还给陈某，但是陈某却不愿意把房产还给他，还拒绝支付房屋使用费。为此，他只好告上法院，请求法院判决支持陈某搬出房屋，将房屋交还给他，并要求陈某支付居住期间的房屋占有费。

法院判决驳回保安全部诉求

白云法院经审查后认为，陈某、欧某、小欧主张是借吴某的名义购房，为此涉案房屋登记在吴某名下。但是，吴某却主张与陈某之间只是存在借款关系，涉案房屋的房款是由陈某代为支付。

鉴于双方都不能提供书面文件证明各自的主张，只能依据民事优势证据作出判断。

从客观行为来看，由陈某支付全部房价款，开发商交付房屋后就由陈某、欧某、小欧对涉案房屋进行占有使用至今、购房合同、税费凭证和房产证都是陈某、欧某、小欧持有，吴某多年来均未对此提出异议。

从主观动机上看，陈某、欧某在购房时不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，而购房时小欧尚未满18周岁，需要待其年满18周岁时才具备住房购买资格，故陈某、欧某、小欧具有借用吴某的住房购买资格购买涉案房屋并在欧某某年满18周岁时再将涉案房屋过户给欧某的动机。

吴某主张双方是借款关系，但对于巨额的借款，吴某对借款的偿还方式、还款期限、利息等借贷基本事实的陈述语焉不详 ，明显违反日常生活情理；

另吴某对同意陈某借住涉案房屋的时间、对价，以及涉案房屋的产权证明等资料均在陈某、欧某、小欧手中，为何对涉案房屋的装修事项不在意等事项均不能作出合理说明。

据此，法院采信陈某、欧某、小欧主张的借名买房关系的主张。 并据此判决吴某协助陈某、欧某、小欧办理将涉案房屋过户至欧某某名下的手续，最终驳回了吴某的全部诉讼请求。

法官提醒： 借名买房风险很大

经办法官提醒，借名买房存在多种风险。首先，一般的借名买房协议，在不存在合同法第五十八条规定的无效事由的情况下，法律认可其合同效力。但借名买房协议也可能被认定为无效，例如如果所购房屋为保障性房屋时，如不具备保障性住房申购主体资格的人购买和取得保障性住房，构成损害社会公共利益，因此就保障性房屋签署的借名买房协议一般会被认定为无效。

除了合同效力的风险外，由于借名买房协议签署双方一般存在亲属、朋友等亲密关系，双方对于借名买房若只存在口头约定，在发生争议时，如果出名人反悔，借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难。当然，即使双方签署了书面的借名买房协议，也不代表着借名人就万无一失。

因此，借名买房风险很大，在此提示广大购房者，不要为贪图眼前利益轻易采用借名买房，最终可能导致房、钱两失。

延伸阅读：

近些年此类事件并不少见，就算是至亲，也有因为借名买房而对簿公堂的。

以儿子名义买房再过户回自己名下遭拒 老人借子女名买房也有风险

老人实际出资买房，房产却登记在子女的名下。这么做，有的是因年龄所限无法办理购房贷款；有的是遇新政实施无购房资格；还有的是为了让子女继承遗产时少交税费……老人们各有缘由，不过风险也随之而来，以致引发诸多纠纷，甚至无奈诉至法院维权。

制图：王金辉

情况1

以儿子名义买房 再欲过户回自己名下遇阻

老赵夫妻借儿子之名买房，确实是想把房产留给儿子，并能免除儿子继承时多交税费，却不料后来儿子沾染了吸毒、*博的恶习，把钱挥霍一空不说，还要卖房换毒资。

据老赵说，四年前房价高涨，他们刚好有一笔闲散资金，打算买一套房用来投资。虽然儿子小赵一直有不良嗜好，是个问题青年，但因毕竟是独子，为避免将来儿子继承房屋遗产时多交税费，老两口就直接以小赵的名义买房，把房子登记在儿子的名下。

老两口与儿子签了协议：房子实际出资人是老赵，在夫妻二人都去世后，房子才归小赵继承。之后交房装修，老两口便将这套紧邻商业区的房子出租给附近的上班族，约定租期3年。

但后来老两口发现，儿子沾染了吸毒、*博的恶习，不仅将工资和存款挥霍一空，还要卖掉他们出资购置的这套房子，以换取毒资。老两口恨铁不成钢，想切断儿子的资金来源，把房子过户回自己的名下。但在过户登记中，小赵拒不配合过户，房屋产权登记中心无法依据老两口的说法办理过户手续。

老赵夫妇无奈起诉儿子，请求法院依据借名买房协议，将房子判归自己。诉讼过程中，老赵拿出了完整的出资凭证、房产证、契税证明、房租金收取凭证，还有与小赵签的协议。最终，老两口获法院支持，持判决书办理了过户手续。

情况2

借儿子名买房办贷款 儿子变卦拒过户

而年近七旬的于女士借儿子名义购房，原本是为自己居住使用，但九年前准备贷款买商品房时，因年龄较大，不具备贷款资格，就让儿子小吴帮助自己贷款购房。母子约定：房屋登记在小吴的名下，每月贷款由于女士偿还，贷款还清后，产权变更到于女士的名下。

当时小吴与房主王先生签订了《房屋买卖协议书》，约定王先生以150万元出售海淀区西三环附近一套两居室，小吴贷款买房。当天，于女士付给房主5万元定金，后又支付60万元。余款以贷款方式支付。签合同后，全部购房手续都由于女士办理。交房后，于女士一直住在这里。

虽然该房屋过户并登记在小吴的名下，但小吴写的一份《证明》上载明：“我帮妈妈购买海淀区这套房产，总金额150万元，因妈妈年龄太大，不好办理贷款，所以和我商量以我的名义帮她买房，办理贷款手续。实际房产是妈妈的。特此证明。”

至去年6月，于女士已将房屋贷款全部还清，房产证、契税证明等手续原件都在她手中。她本以为现在儿子可以如约配合她把房子过户给自己，却不料儿子变卦了。他认为这房子应归自己所有，拒不配合过户。因为所有购房手续、契税证明都是以小吴的名义签的，于女士很担心房子要不回来。

情况3

再婚时为避免反对 房登记在女儿名下

老田当时借女儿之名买房，是为了避免女儿反对自己再娶，如今想卖房养老，也遭到了女儿的反对。

十年前老田的唯一住房拆迁，开发商给了他200万补偿款，打入指定账户，约定该款项只能用来购置房屋。老田的原配夫人已去世多年，看房阶段，老田在老年活动中心结识了一位单身女性，两人打算结婚，却遭到了老田女儿小田的反对。小田担心老田再婚影响以后遗产分配。老田为了打消女儿的疑虑，提出此次购房直接将房子登记在女儿的名下，但双方书面约定：“房子的所有权归老田所有，房子也由老田和新婚老伴居住，直至两位老人都过世，房子归女儿小田继承。”

父女俩依约将账户中的购房款提出，全款购置了一套三居室，并将房子登记在小田的名下。老田也顺利再婚，与再婚老伴一直居住在此房内。但如今，老田已年逾90，老伴也80多岁了，双方儿女们都忙于工作，老两口就打算卖房养老，卖掉现住房，再找一家条件和服务好的养老院颐养天年。

这时矛盾产生了。女儿小田认为该房登记在自己的名下，已归其所有，父亲无权卖房，遂对老两口采取避而不见的策略。老田几次到女儿家要商量这事都没见到女儿，无奈起诉。

法庭上，老田称当时迫于女儿阻止其再婚的压力，才将房子登记在小田的名下，房子该归自己所有。他拿出借名买房协议，邻居也证明自交房以来老田夫妇一直生活居住在此。老田又拿出全款出资的凭证，还有房产证、契税证明。最终，法院判决该房屋归老田所有。

法律分析 借名买房获支持需具备五要件

针对近几年出现的较多借名购房纠纷案，北京市高级人民法院出台了相关司法解释。北京市浩东律师事务所的张海霞律师对近几年经办的多起此类案件进行总结，认为主张借名买房事实成立，一般需具备五要件：一是借名购房的合理解释；二是有借名购房的协议；三是实际出资人出资的证据；四是所有证、照、票都保留在实际出资人手里；五是实际出资人事实上占有房屋。如果借名人所持证据能证明五要件全部具备，法院基本能够支持借名人的诉求。

不过现实中，往往出现借名人缺少其一或其二要件的情况，那么要看具体案情、有无其他证据可佐证，能否形成完整的证据链，用以证明借名的事实。如果双方未签订借名买房协议，也没有其他书面证据证明借名事实，在庭审中，有的出名人以“出资人是赠与我房屋，所以房屋登记在我名下”，或“是我向出资人借款买房”为抗辩理由，若无其他证据佐证，法院只能依据现有证据，从而认定双方并不存在“借名购房”，借名人的出资可另案解决。这样会导致实际出资人的利益受损。

上述案件中，无论《证明》或《协议》，只要能说明借名购房事实的书面文件，均属关键证据，在无相反证据证明该书面文件是伪造或非真实意思表达的情况下，应认可该书证的效力，并进一步确认借名人是房屋的实际权利人，出名人仅是出名而已，据此要求出名人配合过户。

来源：综合广州日报、北京晚报